Prečo sa oplatí predávať aj v zime

Plánujete predať byt, rodinný dom alebo pozemok, no v duchu si hovoríte, že radšej počkáte na apríl, kedy sa všetko zazelená? Nie ste sami – presne túto úvahu urobí každoročne väčšina majiteľov nehnuteľností. Výsledkom býva zbytočná strata času a jarný pretlak ponúk, v ktorom sa vaša nehnuteľnosť ľahko stratí.

Skúsenosti z praxe v Nových Zámkoch, Komárne a okolitých obciach ukazujú pravý opak: zima vytvára na trhu ideálne trhové anomálie, ktoré pri správnej stratégii hrajú priamo do kariet predávajúcim.

1. Menej konkurenčných ponúk znamená vyššiu viditeľnosť

Základný ekonomický princíp ponuky a dopytu funguje v realitách bez výnimky. Keď veľká časť predávajúcich stiahne ponuku alebo odloží inzerciu na jar, celkový počet aktívnych inzerátov na realitných portáloch klesá.

Vaša ponuka neskončí na piatej strane vyhľadávania

Na jar a začiatkom leta prichádza na trh masívna vlna nehnuteľností. Kupujúci má zrazu na výber z desiatok podobných trojizbových bytov či novostavieb rodinných domov. V takomto prostredí:

• Klesá pozornosť venovaná jednotlivým inzerátom.
• Zvyšuje sa tlak na znižovanie predajnej ceny, pretože záujemca má poruke okamžitú alternatívu u suseda.
• Predaj trvá spravidla dlhšie, ak nie je ponuka cenovo podstrelená.

V zime je situácia odlišná. V kategórii rodinných domov v okrese Nové Zámky či Komárno sa často ocitnete v pozícii, kedy má kupujúci v danom rozpočte k dispozícii iba hŕstku relevantných možností. Vaša ponuka dostáva maximálny priestor, prirodzene vyššiu návštevnosť a nemusíte bojovať s desiatkami nových inzerátov denne.

2. V zime nakupujú skutoční záujemcovia, nie realitní turisti

V peknom jarnom a letnom počasí je bežné, že na obhliadky prichádzajú aj ľudia, ktorí zatiaľ len sondujú trh, robia si nedeľný výlet alebo uvažujú o hypotéke s výhľadom na ďalšie dva roky. V novembri, decembri či januári sa toto správanie vytráca.

Kto hľadá nehnuteľnosť v chladných mesiacoch?

V zime absolvujú obhliadky predovšetkým tí, ktorí majú urgentnú a konkrétnu potrebu:

• Klienti s predschváleným úverom: Banka im schválila hypotéku s garantovanou úrokovou sadzbou, ktorá má limitovanú platnosť (spravidla niekoľko mesiacov) a čas na vyčerpanie sa kráti.
• Ľudia s vyriešeným predajom vlastného bývania: Tí, ktorí svoju pôvodnú nehnuteľnosť predali na jeseň, majú na účte hotovosť a potrebujú sa v dohodnutej lehote presťahovať.
• Životné a rodinné zmeny: Zmena zamestnania, sťahovanie za prácou či zmena rodinného stavu nepočkajú na teplejšie počasie.

Títo záujemcovia necestujú v sychravom počasí zbytočne. Ak požiadajú o termín obhliadky, ich záujem je seriózny, majú pripravené financovanie a sú pripravení rýchlo podpísať rezervačnú zmluvu.

3. Príprava nehnuteľnosti na zimné fotenie a obhliadky

Zimný predaj má svoje špecifiká, ktoré nesmiete podceniť. Sivé počasie, skoré stmievanie a holé stromy môžu nehnuteľnosti uškodiť, ak prípravu zanedbáte. Naopak, premyslený prístup dokáže vytvoriť atmosféru, ktorej jarné fotky nedokážu konkurovať.

Ako zvládnuť zimné fotografovanie (Home staging)

Prvý dojem robia fotografie na internete. V zime je denné svetlo mäkšie, no je ho podstatne menej:

• Fotografujte v presne vymedzenom okne: Ideálny čas na fotenie býva medzi 10:30 a 13:30, kedy je interiér najviac presvetlený.
• Rozsvieťte všetky zdroje svetla: Zapnite stropné svietidlá, lampy na nočných stolíkoch aj dekoratívne osvetlenie. Svetlo vnáša do priestoru teplo a zväčšuje ho.
• Využite útulné prvky (hygge): Čistá vlnená deka prehodená cez sedačku, vkusne prestretý jedálenský stôl, miska s orechmi či citlivo umiestnené sviečky fungujú v zime mimoriadne silno.
• Exteriér rodinného domu a pozemku: Odhrňte sneh z chodníkov a príjazdovej cesty. Ak máte fotografie záhrady z letného obdobia (v plnom kvete), určite ich priložte na koniec inzertnej galérie, aby si záujemca vedel predstaviť potenciál pozemku počas vegetačnej sezóny.

Pravidlá pre úspešnú zimnú obhliadku

Záujemca musí po príchode z chladu pocítiť úľavu a teplo domova:

• Príjemná teplota v interiéri: Pred obhliadkou nešetrite na kúrení. Teplota okolo 21 až 22 °C navodí pocit bezpečia a stability.
• Dôkladné, no krátke vetranie: Vyvetrajte nárazovo 15 minút pred príchodom záujemcov, aby bol vzduch svieži, no steny a podlahy nevychladli.
• Ukážte funkčnosť technických zariadení: Zima je najlepším testom funkčnosti vykurovacej sústavy, kotla, tepelného čerpadla a kvality zateplenia či okien. Kupujúci ocenia, keď vidia, že v dome nie sú studené kúty, netvoria sa tepelné mosty a kúrenie beží bez porúch.

4. Právny rámec a daňové súvislosti zimného predaja

Pri predaji v závere kalendárneho roka alebo začiatkom nového roka je nevyhnutné mať v poriadku všetky právne náležitosti a poznať svoje daňové povinnosti podľa slovenského právneho poriadku.

Lehota na vklad do katastra nehnuteľností

Zmluva o prevode vlastníctva nadobúda účinnosť až právoplatným rozhodnutím príslušného okresného úradu, katastrálneho odboru:

• Štandardná lehota: Podľa zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností (§ 32 ods. 1) rozhodne okresný úrad o návrhu na vklad do 30 dní odo dňa doručenia návrhu.
• Urýchlené konanie: Pri zaplatení zvýšeného správneho poplatku rozhodne okresný úrad do 15 dní odo dňa doručenia návrhu.
• Správne poplatky: Podľa zákona č. 145/1995 Z. z. o správnych poplatkoch (položka 10) je poplatok za štandardný návrh na vklad [OVERIŤ: aktuálna výška poplatku pri listinnom a elektronickom podaní k roku 2026], pri urýchlenom konaní [OVERIŤ: aktuálna výška poplatku pri urýchlenom podaní k roku 2026]. Pri elektronickom podaní prostredníctvom ústredného portálu s kvalifikovaným elektronickým podpisom sa poplatky znižujú na polovicu.

Ak podpíšete kúpne zmluvy v decembri, samotný prepis vlastníckeho práva často prebehne v januári, čo má vplyv na načasovanie podania daňových priznaní.

Daň z príjmov pri predaji nehnuteľnosti

Príjem z predaja nehnuteľnosti na území SR podlieha dani z príjmov podľa zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov:

• Oslobodenie od dane: Podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov je od dane oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti (a to aj pozemku či stavby), ak uplynulo aspoň 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia do vlastníctva (pričom sa nehnuteľnosť nenachádzala v obchodnom majetku daňovníka).
• Zdaňovaný príjem: Ak 5-ročnú podmienku nespĺňate, príjem z predaja (znížený o preukázateľne vynaložené výdavky na nadobudnutie a rekonštrukciu) sa zahŕňa do daňového priznania k dani z príjmov fyzických osôb za príslušné zdaňovacie obdobie. Súčasne vzniká povinnosť odviesť zdravotné poistenie [OVERIŤ: aktuálna sadzba zdravotného poistenia z ostatných príjmov pre rok 2026].

Daň z nehnuteľností voči mestu či obci

Vznik a zánik daňovej povinnosti upravuje zákon č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady:

• Rozhodujúcim stavom je stav k 1. januáru zdaňovacieho obdobia.
• Ak dôjde k zápisu do katastra do 31. decembra, pôvodný vlastník podáva čiastkové priznanie na zánik daňovej povinnosti mestu (napr. Mestský úrad Nové Zámky alebo Mestský úrad Komárno) do 31. januára nasledujúceho roka.
• Ak kataster povolí vklad až v januári nového roka, pôvodný majiteľ zostáva daňovníkom pre celý daný rok a zmenu nahlasuje až k 1. januáru ďalšieho roka.

Časté chyby, ktorým sa pri zimnom predaji vyhnite

Predaj v chladných mesiacoch vyžaduje precíznosť. Tieto chyby môžu odradiť aj toho najserióznejšieho kupujúceho:

• Tmavé, nekvalitné zábery v inzercii: Fotenie mobilným telefónom pri zatiaiahnutých žalúziách alebo podvečer vytvorí depresívny dojem. Kupujúci taký inzerát okamžite preskočí.
• Nevykúrený dom pri obhliadke: Ak privítate záujemcu v kabátoch v studenom dome s argumentom, že tam nikto nebýva, podvedome si nehnuteľnosť spojí s nepohodlím a chladom.
• Neodhrnutý prístup k nehnuteľnosti: Zľadovatené schody, zapadnutý vjazd do garáže či zasnežený chodník signalizujú zanedbanú údržbu a vytvárajú zbytočné bezpečnostné riziko.
• Zamrznutá alebo odstavená voda bez vysvetlenia: Ak predávate neobývaný dom so zazimovanými rozvodmi, kupujúci si nemôže overiť funkčnosť sanity ani kúrenia. Vždy je lepšie zabezpečiť temperovanie objektu a funkčné siete.
• Odkladanie predaja až na jar zotrvačnosťou: Čakať na marec či apríl znamená dobrovoľne sa zaradiť do najhustejšej konkurencie roka, kedy sa vaša vyjednávacia pozícia zoslabí.

Zhrnutie výhod zimného predaja

• Minimálna priama konkurencia: Menší počet aktívnych ponúk v regióne zaručuje vyššiu viditeľnosť vašej nehnuteľnosti.
• Kvalitnejší dopyt: V zime chodia na obhliadky kupujúci s reálnou potrebou a pripraveným financovaním, čím šetríte čas.
• Pevnejšia cenová pozícia: Keďže kupujúci nemá k dispozícii alternatívy na každom rohu, máte lepšiu vyjednávaciu pozíciu pri obhajobe kúpnej ceny.
• Test kvality bývania: Funkčné kúrenie, zateplenie a útulná atmosféra presvedčia vážneho záujemcu omnoho rýchlejšie ako prázdne sľuby v lete.

Nezáväzná konzultácia a ocenenie nehnuteľnosti

Správne nastavenie štartovacej ceny a profesionálna prezentácia rozhodujú o tom, či sa nehnuteľnosť predá do niekoľkých týždňov, alebo zostane ležať v ponuke celé mesiace.

Neviete, za akú trhovú cenu je reálne predať váš byt, rodinný dom či pozemok v Nových Zámkoch, Komárne alebo okolí práve teraz? Pripravíme pre vás nezáväzné trhové ocenenie vychádzajúce z reálnych dát zrealizovaných obchodov v regióne, nie z premrštených inzertných prianí.

Riešite predaj svojej nehnuteľnosti a chcete získať z trhu maximum bez zbytočného stresu? Spojte sa s našimi maklérmi v realitnej kancelárii Hausia prostredníctvom kontaktného formulára na https://hausia.sk/contact a dohodnite si osobnú konzultáciu.

ZDROJE:

1. Slov-lex.sk: Zákon č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) – § 32 (lehoty na rozhodnutie o návrhu na vklad). Stav overený k 5. 11. 2026.
2. Slov-lex.sk: Zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov – § 9 ods. 1 písm. a) (podmienky oslobodenia príjmu z predaja nehnuteľnosti po 5 rokoch). Stav overený k 5. 11. 2026.
3. Slov-lex.sk: Zákon č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady – ustanovenia o vzniku a zániku daňovej povinnosti k dani z nehnuteľností k 1. januáru. Stav overený k 5. 11. 2026.
4. Financnasprava.sk: Metodické usmernenia k zdaňovaniu príjmov z predaja nehnuteľností a povinnostiam daňovníkov na území SR. Stav overený k 5. 11. 2026.