Končí vám fixácia hypotéky? Čo zvážiť a kedy začať

Ak ste si brali hypotéku v rokoch 2020 – 2022, pravdepodobne ju splácate s úrokom okolo 1 %. Mnohým z týchto úverov sa fixácia končí práve teraz alebo v najbližších mesiacoch – a nová sadzba bude podľa súčasných cenníkov bánk niekde medzi 3,8 % a 4,7 %. Pri bežnej hypotéke to znamená splátku vyššiu o 150 až 250 eur mesačne. Dobrá správa je, že na výšku novej splátky máte väčší vplyv, než sa zdá. Rozhoduje najmä to, kedy začnete konať a či si porovnáte ponuky viacerých bánk.

Čo sa deje, keď fixácia končí

Fixácia je obdobie, počas ktorého vám banka garantuje úrokovú sadzbu a tým aj výšku splátky. Po jej skončení vám banka ponúkne sadzbu na nové obdobie podľa toho, aké sú vtedy jej aktuálne podmienky. Nemusíte ju prijať – práve koniec fixácie je jediný moment, keď môžete úver bez poplatku splatiť alebo preniesť do inej banky.

Zákon o úveroch na bývanie (č. 90/2016 Z. z., § 18) vám dáva tieto práva:

• Banka vám musí najneskôr 2 mesiace pred koncom fixácie bezplatne oznámiť termín jej skončenia a novú sadzbu na ďalšie obdobie.
• Pri skončení fixácie môžete úver predčasne splatiť alebo refinancovať bez akéhokoľvek poplatku. Ak banka vyžaduje písomnú žiadosť vopred, musíte ju podať najneskôr mesiac pred koncom fixácie.
• Mimo konca fixácie môžete každý rok bezplatne splatiť až 30 % istiny; pri väčšej mimoriadnej splátke si banka môže účtovať najviac 1 % z predčasne splatenej sumy.

Prečo je teraz dôležité nečakať

Úroky hypoték od jari 2026 rastú. Podľa Národnej banky Slovenska stúpla priemerná sadzba nových hypoték medzi marcom a augustom 2026 z 3,5 % na 3,9 % (Makroprudenciálny komentár NBS, september 2026). Dôvodom je vyššia inflácia a dve zvýšenia sadzieb Európskou centrálnou bankou – v júni a v septembri 2026, keď depozitná sadzba ECB vzrástla na 2,50 %.

Banky na to reagovali zvyšovaním cenníkov: koncom septembra VÚB, od 5. októbra Slovenská sporiteľňa a od 6. októbra ČSOB, Tatra banka aj UniCredit Bank – väčšinou o 0,2 až 0,3 percentuálneho bodu. Podľa októbrového prieskumu agentúry Reuters väčšina ekonómov očakáva, že ECB v decembri 2026 sadzby zvýši znova. Ak vám fixácia končí v najbližšom polroku, čakanie vás s vysokou pravdepodobnosťou bude stáť viac, nie menej.

Aktuálne sadzby bánk (stav k 15. 10. 2026)

Minimálne ponúkané sadzby „od“ pri najčastejších fixáciách podľa prehľadu FinGO.sk zo 16. 10. 2026. Konečná sadzba vždy závisí od vašej bonity, výšky úveru voči hodnote nehnuteľnosti (LTV) a využívania ďalších produktov banky.

• Prima banka: 3 roky 3,80 % · 5 rokov 3,80 %
• ČSOB: 3 roky 3,90 % · 5 rokov 4,10 %
• 365.bank: 3 roky 3,90 % · 5 rokov 4,10 %
• Tatra banka: 3 roky 3,99 % · 5 rokov 3,99 %
• mBank: 3 roky 3,99 % · 5 rokov 4,29 %
• VÚB: 3 roky 4,09 % · 5 rokov 4,29 %
• UniCredit Bank: 3 roky 4,09 % · 5 rokov 4,49 %
• Slovenská sporiteľňa: 3 roky 4,29 % · 5 rokov 4,49 %

Rozdiel medzi najlacnejšou a najdrahšou ponukou je takmer 0,5 percentuálneho bodu. Práve preto sa oplatí porovnávať.

Čo to znamená v eurách

Príklad: zostatok hypotéky 150 000 eur, zostávajúca splatnosť 25 rokov (orientačný prepočet anuitnej splátky, bez poplatkov a poistenia):

• pri sadzbe 1,00 % je splátka približne 565 € mesačne,
• pri 3,90 % približne 784 €,
• pri 4,29 % približne 816 €,
• pri 4,69 % približne 850 €.

Rozdiel 0,3 percentuálneho bodu je v tomto príklade asi 25 eur mesačne – za trojročnú fixáciu teda okolo 900 eur. Rozdiel medzi najnižšou a najvyššou ponukou na trhu môže za tri roky urobiť vyše 2 000 eur.

Postup krok za krokom

1. Zistite presný dátum konca fixácie (6 mesiacov vopred)

Nájdete ho v úverovej zmluve alebo v internetbankingu. Ak vám končí do pol roka, začnite riešiť hneď – vybavenie refinančnej hypotéky trvá od niekoľkých dní po pár týždňov a potrebujete rezervu na prípadný znalecký posudok a prepis záložného práva.

2. Vyžiadajte si od svojej banky ponuku na refixáciu

Nečakajte na automatický list. Zavolajte do banky alebo napíšte cez internetbanking a požiadajte o ponuku novej sadzby na 3 aj 5 rokov. Viaceré banky ponúkajú aj predčasnú refixáciu – novú sadzbu si môžete zafixovať ešte pred koncom pôvodnej fixácie. V období rastúcich úrokov to môže byť výhodné, nechajte si však vyčísliť, či za to banka neúčtuje poplatok.

3. Porovnajte aspoň 3 ďalšie banky

Pri porovnaní nesledujte len úrok „od“. Pýtajte sa na:

• RPMN – ročnú percentuálnu mieru nákladov, ktorá zahŕňa aj poplatky,
• poplatok za poskytnutie úveru a náklady na nový znalecký posudok (niektoré banky pri refinancovaní posudok nevyžadujú alebo ho preplatia),
• podmienky zľavy – aktívny účet, poistenie, dohodnutý obrat na účte,
• dĺžku fixácie – pri raste úrokov je dlhšia fixácia istotou, pri poklese vás však na vyššej sadzbe „uzamkne“.

4. Vráťte sa s konkurenčnou ponukou do svojej banky

Banky nechcú prísť o splácajúceho klienta. Písomná ponuka konkurencie je najsilnejší argument pri vyjednávaní o lepšej sadzbe – často ju vaša banka dorovná a vy ušetríte čas aj náklady na refinancovanie.

5. Rozhodnite sa a podajte žiadosť včas

Ak sa rozhodnete pre refinancovanie, novú banku treba mať schválenú a žiadosť o predčasné splatenie podanú najneskôr mesiac pred koncom fixácie. Inak vám nabehne nová sadzba pôvodnej banky a bezplatný odchod sa posunie až na ďalšie výročie.

Na čo si dať pozor

• Nové posudzovanie bonity. Refinancovanie je nový úver – banka si znova overí váš príjem, záväzky aj splátky. Ak sa vám medzitým znížil príjem alebo pribudol spotrebný úver, nemusíte dostať rovnaké podmienky.
• Hodnota nehnuteľnosti. Ceny bytov v ponuke boli podľa NBS koncom augusta 2026 medziročne vyššie o 13,8 %. Nový znalecký posudok vám preto môže zlepšiť pomer úveru k hodnote nehnuteľnosti (LTV) a tým aj sadzbu.
• Predĺženie splatnosti. Kratšia splátka za cenu predĺženia o 5 rokov znamená vyššie celkové preplatenie. Porovnávajte pri rovnakej zostávajúcej splatnosti.
• Chytáky v „akciách“. Zľava za poistenie či účet s poplatkom môže zjesť rozdiel v úroku. Počítajte celkové mesačné náklady.
• Zmeny pravidiel od roku 2027. NBS mení limity pre nové hypotéky: mladí do 35 rokov pri prvom bývaní budú môcť financovať až 90 % hodnoty nehnuteľnosti, naopak pri investičných bytoch sa podmienky sprísnia. Týka sa to nových úverov, nie bežnej refixácie – ak však popri refinancovaní plánujete aj navýšenie úveru, overte si podmienky vopred.

Zhrnutie

• Koniec fixácie je jediný moment, keď úver bezplatne prenesiete inam – využite ho.
• Začnite 6 mesiacov vopred, žiadosť o predčasné splatenie podajte najneskôr mesiac pred koncom fixácie.
• Porovnajte ponuku vlastnej banky aspoň s tromi ďalšími a vyjednávajte.
• Úroky v roku 2026 rastú a ďalšie zvyšovanie sadzieb ECB sa očakáva – čakanie sa dnes neoplatí.
• Sledujte RPMN a celkové náklady, nie len úrok „od“.

Rozmýšľate popri refixácii aj nad zmenou bývania – predajom súčasného bytu alebo kúpou väčšieho v Nových Zámkoch, Komárne či okolí? Radi vám pomôžeme prepočítať, čo je pre vás výhodnejšie, a nasmerujeme vás na overených hypotekárnych špecialistov. Ozvite sa maklérovi Hausia – prvá konzultácia je bezplatná.

Údaje o sadzbách a pravidlách platia k 25. 10. 2026 a môžu sa meniť. Článok nie je finančným poradenstvom; konkrétne podmienky si vždy overte v banke.

Zdroje

• Zákon č. 90/2016 Z. z. o úveroch na bývanie, § 18 – slov-lex.sk (overené 25. 10. 2026)
• NBS, Makroprudenciálny komentár – september 2026, nbs.sk (overené 25. 10. 2026)
• FinGO.sk, Aktuálne úrokové sadzby hypoték, sadzby platné k 15. 10. 2026 (overené 25. 10. 2026)
• FinGO.sk, Hypotéka pre mladých: Čo prinesú nové pravidlá NBS, 30. 9. 2026 (overené 25. 10. 2026)
• Startitup.sk, ECB zvýšila úrokové sadzby, 11. 6. 2026; 6 odborníkov varuje: Hypotéky môžu v roku 2027 zdražieť až na 5 %, 15. 10. 2026 (overené 25. 10. 2026)